C’est une page de l’histoire immobilière française qui se tourne définitivement. Avec l’adoption finale du Budget 2026 le 2 février, le célèbre dispositif Pinel est enterré. À sa place, le gouvernement déploie le dispositif « Relance Logement », surnommé « loi Jeanbrun ». Plus qu’un simple toilettage, c’est un changement total de philosophie fiscale. Fini la réduction d’impôt « cadeau », place à la mécanique puissante de l’amortissement. Pourquoi ce nouveau système est-il potentiellement bien plus lucratif pour les investisseurs avisés? Comparatif sans concession.
Le « Big Bang » fiscal : Réduction vs Amortissement
Pour comprendre pourquoi le « Jeanbrun » change la donne, il faut revenir à la mécanique du Pinel. Le Pinel offrait une réduction d’impôt (par exemple 12 % ou 18 % du prix du bien étalé sur le temps). C’était simple, mais limité : si vous payiez 3 000 € d’impôts et que votre réduction était de 4 000 €, vous perdiez la différence (sauf report). De plus, cela n’agissait pas sur vos revenus fonciers existants.
Le dispositif Jeanbrun, lui, fonctionne par amortissement. En comptabilité, amortir signifie considérer que le bien perd de la valeur chaque année (comptablement, pas réellement) et déduire cette « perte » de vos revenus.
- La révolution : Vous ne gommez pas une partie de votre impôt final, vous effacez la base imposable. Pour un investisseur situé dans une Tranche Marginale d’Imposition (TMI) à 30 %, 41 % ou 45 %, l’efficacité est redoutable. En créant des charges fictives (l’amortissement), vous ramenez votre résultat foncier à zéro. Fini l’impôt sur les loyers, fini les prélèvements sociaux (CSG-CRDS à 17,2 %).
La fin du diktat du « Zonage »
C’était le cauchemar du Pinel : les zones A, A bis, B1… Si votre commune n’était pas dans la bonne case, pas d’avantage fiscal. Le dispositif Jeanbrun brise ces chaînes. Pour les logements neufs, le texte adopté précise qu’il est applicable sans condition de zonage. Cela ouvre des perspectives immenses sur des villes moyennes dynamiques où la rentabilité locative est souvent meilleure qu’à Paris ou Lyon, mais qui étaient exclues du Pinel. Vous pouvez désormais investir là où il y a une vraie demande locative et un prix au m² cohérent, sans avoir les mains liées par une carte administrative obsolète.
Neuf ou Ancien Rénové : Une égalité de traitement inédite
Le Pinel Ancien (Denormandie) était complexe et méconnu. Le Jeanbrun met le Neuf et l’Ancien sur un pied d’égalité, à une condition stricte pour l’ancien : réaliser des travaux représentant au moins 30 % du coût total de l’opération. C’est une aubaine pour les chasseurs de « passoires thermiques ». En achetant un bien classé G au DPE avec une forte décote, et en y injectant 30 % de travaux (financés potentiellement par MaPrimeRénov’, cumulable sous conditions), vous déclenchez l’amortissement fiscal Jeanbrun. Vous gagnez sur les deux tableaux : plus-value latente à la revente grâce aux travaux, et fiscalité nulle sur les loyers pendant 9 ans.
Le revers de la médaille : L’engagement social
Attention, ce cadeau fiscal n’est pas sans contrepartie. Là où le Pinel acceptait des loyers assez hauts (proches du marché en zone tendue), le Jeanbrun impose une modération plus stricte. Le taux d’amortissement dépend du niveau de loyer consenti : « Intermédiaire », « Social » ou « Très Social ».
- Le piège à éviter : Ne vous laissez pas aveugler par le taux d’amortissement maximum (5,5 %). Si pour l’obtenir, vous devez louer 40 % en dessous du prix du marché, l’opération n’est pas rentable. Le « Sweet Spot » (le point d’équilibre) se situe souvent sur le loyer Intermédiaire (amortissement de 3,5 %), qui permet de garder un rendement locatif correct tout en effaçant l’impôt.
Source:
https://www.info.gouv.fr/actualite/dispositif-relance-logement-ce-qu-il-faut-retenir
https://www.defiscalisation.immo/informations/budget-2026-adopte-change-vraiment-limmobilier-fiscalite/
https://www.magnolia.fr/actualites/assurance-emprunteur/credit-immobilier-fevrier-2026-taux-conditions-emprunt
https://www.capifrance.fr/fr/blog/plf-2026-ce-que-prevoit-le-dispositif-relance-logement-pour-l-immobilier
https://www.info.gouv.fr/actualite/dispositif-relance-logement-ce-qu-il-faut-retenir
https://www.pap.fr/actualites/credit-immobilier-en-fevrier-les-taux-baissent-enfin-sous-la-barre-des/a29634
https://www.magnolia.fr/actualites/assurance-emprunteur/credit-immobilier-fevrier-2026-taux-conditions-emprunt
https://www.ecologie.gouv.fr/actualites/relance-logement-nouveau-dispositif-faciliter-lachat-location-logements
https://www.info.gouv.fr/actualite/dispositif-relance-logement-ce-qu-il-faut-retenir
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