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Budget 2026 Voté : Voici comment déduire 12 000€ par an de vos revenus fonciers

06/02/2026

Le 2 février 2026 restera comme une date clé pour la fiscalité du patrimoine. Le Budget 2026, définitivement adopté, introduit une arme de défiscalisation massive : l’amortissement locatif pour les particuliers. Jusqu’ici réservé aux professionnels ou au statut LMNP (Loueur Meublé), ce mécanisme s’ouvre au locatif nu via le dispositif « Relance Logement ». Mais attention, la mécanique est de précision. Voici le mode d’emploi chiffré pour aller chercher jusqu’à 12 000 € de déduction annuelle.

Règle n°1 : Comprendre la « Base Amortissable »

Contrairement à une idée reçue, on n’amortit jamais 100 % d’un bien immobilier. Pourquoi? Parce que le terrain ne s’use pas. L’administration fiscale et le nouveau texte sont clairs : l’amortissement porte sur le bâti, forfaitairement fixé à 80 % du prix d’achat.

  • Exemple : Vous achetez un appartement neuf à 250 000 €.
  • La base amortissable n’est pas de 250 000 €, mais de 200 000 € (80 %). C’est sur ce montant que s’appliqueront les taux.

Le Barème des Taux : Comment atteindre les 12 000 €?

Le Budget 2026 a fixé trois vitesses d’amortissement pour le neuf, selon l’effort locatif que vous consentez :

  1. Loyer Intermédiaire : Taux de 3,5 % par an. (Plafond de déduction : 8 000 €/an).
  2. Loyer Social : Taux de 4,5 % par an. (Plafond de déduction : 10 000 €/an).
  3. Loyer Très Social : Taux de 5,5 % par an. (Plafond de déduction : 12 000 €/an).

Pour atteindre la promesse maximale de 12 000 € de déduction, vous devez donc cibler le « Très Social ».

  • Calcul : Sur notre base de 200 000 €, un taux de 5,5 % génère 11 000 € d’amortissement annuel.
  • Si vous achetez un bien un peu plus cher (ex: 275 000 € -> base 220 000 €), vous atteignez le plafond absolu de 12 000 €/an.

Ces 12 000 € sont une charge fictive. Vous ne les dépensez pas, mais vous les soustrayez de vos loyers encaissés avant le calcul de l’impôt.

Le « Double Effet Kiss Cool » : Amortissement + Déficit Foncier

C’est ici que le dispositif devient surpuissant pour les hauts revenus. Imaginez que vous encaissez 10 000 € de loyers par an. Vous déduisez vos 12 000 € d’amortissement « Jeanbrun ». Résultat foncier : – 2 000 €. Non seulement vous ne payez aucun impôt sur vos loyers, mais vous avez créé un déficit foncier de 2 000 €. Ce déficit est imputable sur votre revenu global (salaires, pensions) dans la limite de 10 700 € par an.

Concrètement, l’opération vous permet de :

  1. Recevoir des loyers nets d’impôts.
  2. Baisser l’impôt sur votre salaire grâce au déficit créé (si vous avez d’autres charges réelles comme des intérêts d’emprunt ou des travaux qui s’ajoutent à l’amortissement).

La contrainte de durée : Un mariage de 9 ans

Ce montage fiscal n’est pas liquide. La loi impose un engagement de location nue (non meublée) à titre de résidence principale du locataire pendant une durée ferme de 9 ans. Toute revente anticipée ou changement d’usage (passage en Airbnb, reprise pour habiter) entraîne la requalification fiscale : le fisc vous redemandera tous les avantages perçus, majorés d’intérêts de retard. Conseil d’expert : N’investissez que des sommes dont vous n’avez pas besoin avant 2035. Ce dispositif est un outil de construction de patrimoine retraite, pas un outil de trading immobilier à court terme.

Source:
https://www.info.gouv.fr/actualite/dispositif-relance-logement-ce-qu-il-faut-retenir
https://www.defiscalisation.immo/informations/budget-2026-adopte-change-vraiment-limmobilier-fiscalite/
https://www.magnolia.fr/actualites/assurance-emprunteur/credit-immobilier-fevrier-2026-taux-conditions-emprunt
https://www.capifrance.fr/fr/blog/plf-2026-ce-que-prevoit-le-dispositif-relance-logement-pour-l-immobilier
https://www.info.gouv.fr/actualite/dispositif-relance-logement-ce-qu-il-faut-retenir
https://www.pap.fr/actualites/credit-immobilier-en-fevrier-les-taux-baissent-enfin-sous-la-barre-des/a29634
https://www.magnolia.fr/actualites/assurance-emprunteur/credit-immobilier-fevrier-2026-taux-conditions-emprunt
https://www.ecologie.gouv.fr/actualites/relance-logement-nouveau-dispositif-faciliter-lachat-location-logements
https://www.info.gouv.fr/actualite/dispositif-relance-logement-ce-qu-il-faut-retenir

Marc Kerviel
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