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Immobilier : Taux, APL, Taxes… Les 5 changements du Budget 2026 qui impactent votre argent

06/02/2026

Le feuilleton législatif est enfin clos. Le Budget 2026 a été définitivement adopté ce lundi 2 février, mettant fin à des semaines d’incertitude. Si les débats politiques ont été houleux, ce qui compte désormais pour votre portefeuille, ce sont les mesures concrètes qui entrent en vigueur. Fiscalité, aides au logement, coût du crédit… Nous avons extrait les 5 changements majeurs enfouis dans le texte de loi qui vont modifier votre pouvoir d’achat immobilier dès ce mois-ci.

1. Le « Big Bang » fiscal : Le dispositif Jeanbrun remplace le Pinel

C’est la mesure phare du volet recettes. Le dispositif Pinel, jugé coûteux et inefficace, est officiellement remplacé par le dispositif « Relance Logement », porté par Vincent Jeanbrun. Ce n’est pas qu’un changement de nom, c’est un changement de logique. Fini la réduction d’impôt forfaitaire. Place à l’amortissement.

  • Ce qui change pour votre argent : Si vous investissez dans le neuf ou l’ancien rénové, vous pouvez désormais déduire une partie du prix d’achat de vos revenus locatifs (jusqu’à 5,5 % par an du bâti).
  • L’impact chiffré : Le plafond de déduction atteint 12 000 € par an. Pour les ménages fortement imposés, c’est un levier fiscal bien plus puissant que le Pinel, car il permet aussi de créer du déficit foncier imputable sur le revenu global (jusqu’à 10 700 €).

2. APL : Une hausse pour tous, une exclusion pour certains

Le pouvoir d’achat des locataires a été préservé de justesse. Le gouvernement envisageait initialement un gel des Aides Personnalisées au Logement (APL) pour faire des économies. Face à la grogne sociale, le Budget 2026 acte finalement leur revalorisation sur l’inflation.

  • La mauvaise nouvelle : Pour financer ce maintien, une coupe drastique a été décidée. Dès la rentrée 2026, les étudiants étrangers non-ressortissants de l’Union Européenne seront exclus du bénéfice des APL (sauf boursiers).
  • Vigilance investisseurs : Si vous louez des studios dans des villes universitaires, vérifiez la solvabilité de vos futurs locataires internationaux, car leur budget logement va mécaniquement baisser de 150 à 200 € par mois.

3. Logements vacants : La « Taxe Punitive » se durcit

C’est le bâton qui accompagne la carotte du dispositif Jeanbrun. Pour forcer la remise sur le marché des logements vides, le Budget prépare le terrain pour une taxe unique (TVLH) en 2027. Mais dès 2026, une mesure transitoire donne un pouvoir immense aux maires : ils peuvent désormais majorer jusqu’à deux fois le taux de la taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV) ou la taxe sur les logements vacants (TLV). Si vous gardez un bien vide « au cas où » ou en attente de travaux, la facture fiscale locale risque d’exploser cette année. L’objectif est clair : vendre ou louer.

4. Rénovation Énergétique : 3,6 milliards sur la table

Après un « Stop and Go » désastreux en 2024 et 2025, le Budget 2026 sanctuarise le budget de MaPrimeRénov’ à hauteur de 3,6 milliards d’euros.

  • Ce qui change : Le guichet de dépôt des dossiers, qui était techniquement fermé ou ralenti faute de crédits, rouvre officiellement 10 jours après la promulgation de la loi (soit vers le 12-15 février).
  • L’opportunité : Le texte confirme le financement de 120 000 rénovations globales. Si vous avez une passoire thermique (classée F ou G), c’est le moment de relancer vos devis pour bénéficier des subventions avant que l’enveloppe ne soit consommée par l’afflux de demandes du printemps.

5. Taux de crédit : L’effet indirect du Budget

Le Budget de l’État ne fixe pas les taux des banques, mais il influence la confiance des marchés. L’adoption du budget a permis d’éviter une crise de la dette, mais les taux d’emprunt d’État (OAT) restent élevés en raison du déficit public.

  • Conséquence immédiate : Les banques ne baissent pas leurs taux en février. Au contraire, on observe une légère tension, avec des taux moyens sur 25 ans qui remontent vers 3,40 % – 3,60 %. Le Budget apporte de la visibilité fiscale, mais il ne ramènera pas l’argent pas cher en 2026.

Source:
https://www.info.gouv.fr/actualite/dispositif-relance-logement-ce-qu-il-faut-retenir
https://www.defiscalisation.immo/informations/budget-2026-adopte-change-vraiment-limmobilier-fiscalite/
https://www.magnolia.fr/actualites/assurance-emprunteur/credit-immobilier-fevrier-2026-taux-conditions-emprunt
https://www.capifrance.fr/fr/blog/plf-2026-ce-que-prevoit-le-dispositif-relance-logement-pour-l-immobilier
https://www.info.gouv.fr/actualite/dispositif-relance-logement-ce-qu-il-faut-retenir
https://www.pap.fr/actualites/credit-immobilier-en-fevrier-les-taux-baissent-enfin-sous-la-barre-des/a29634
https://www.magnolia.fr/actualites/assurance-emprunteur/credit-immobilier-fevrier-2026-taux-conditions-emprunt
https://www.ecologie.gouv.fr/actualites/relance-logement-nouveau-dispositif-faciliter-lachat-location-logements
https://www.info.gouv.fr/actualite/dispositif-relance-logement-ce-qu-il-faut-retenir

Marc Kerviel
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