Dernière mise à jour le 23/04/2026 par Marc Kerviel
Qu’est-ce que le taux d’endettement ?
Le taux d’endettement est un indicateur financier clé qui mesure la part de vos revenus mensuels consacrée au remboursement de vos dettes et au règlement de vos charges fixes. Il constitue l’un des premiers éléments analysés par les banques avant d’accorder un crédit immobilier.
Comment calculer votre taux d’endettement ?
La formule de base
Pour obtenir votre taux d’endettement, il faut additionner vos mensualités de prêt et vos charges fixes, puis diviser ce total par vos revenus nets, et enfin multiplier le résultat par 100.
Taux d’endettement = (mensualités + charges fixes) × 100 ÷ revenus (salaires nets + autres revenus)
Les revenus pris en compte
Seuls les revenus stables et durables entrent dans le calcul :
- Les salaires nets, les vôtres et ceux de votre co-emprunteur le cas échéant
- Les revenus locatifs issus de la mise en location d’un de vos biens
Les charges retenues dans le calcul
Les charges prises en compte sont celles présentant un caractère fixe et régulier :
- Les mensualités des crédits en cours (immobilier, consommation, automobile…)
- Le loyer, si vous êtes locataire
- Les pensions alimentaires versées
Le reste à vivre : un critère tout aussi important
Au-delà du taux d’endettement, les banques s’intéressent également à votre reste à vivre, c’est-à-dire la somme qui vous reste une fois les mensualités et charges incompressibles déduites de vos revenus. Plus ce montant est élevé, plus votre dossier inspire confiance à l’établissement prêteur.
Quel est le taux d’endettement maximum accepté ?
Depuis 2021, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) fixe la limite à 35 % (assurance emprunteur incluse). Au-delà de 50 %, une personne est considérée en situation de surendettement, et le rachat de crédit n’est généralement plus accessible.
Comment réduire un taux d’endettement trop élevé ?
Allonger la durée de remboursement
Augmenter la durée de remboursement réduit mécaniquement le montant des mensualités, et donc votre taux d’endettement. Le lissage de prêt permet de recalculer et d’homogénéiser les mensualités sur l’ensemble de la durée.
Regrouper vos crédits
Le rachat de crédits consiste à fusionner plusieurs prêts en un seul, avec une mensualité unique et souvent plus basse, ce qui allège le ratio d’endettement global.
Augmenter vos revenus
Tout revenu stable supplémentaire (activité complémentaire, revenus locatifs…) améliore votre ratio en élargissant la base de calcul.
Cas particulier : l’investisseur locatif
Si vous êtes investisseur, il est possible de calculer un taux d’endettement différentiel à partir du solde investisseur, soit la soustraction des charges foncières aux revenus locatifs perçus :
- Si ce solde est positif, il est ajouté à vos revenus
- S’il est négatif, il est soustrait de vos revenus
La plupart des banques appliquent par ailleurs une pondération de 70 % sur les loyers perçus pour tenir compte des risques d’impayés, de vacance locative et des frais de gestion.
source: https://www.actionlogement.fr
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