Dernière mise à jour le 23/04/2026 par Marc Kerviel
Vous souhaitez financer l’achat ou la construction de votre résidence ? Un prêt immobilier peut vous y aider. Si la banque donne son accord, elle vous soumettra une offre de prêt que vous devrez obligatoirement laisser mûrir pendant un délai de réflexion avant de l’accepter — ou de la refuser. Voici les grandes étapes à connaître.
Que peut-on financer avec un prêt immobilier ?
Un crédit immobilier est destiné à concrétiser un projet lié à la pierre. Il peut couvrir l’achat d’un terrain à bâtir, la construction d’un logement, l’acquisition d’un bien neuf ou ancien (y compris en VEFA), l’achat d’un logement accompagné de travaux d’entretien ou d’amélioration, ou encore l’acquisition de parts de sociétés immobilières.
À noter : certains dispositifs, comme le prêt à taux zéro (PTZ), sont réservés à des situations précises. L’achat en VEFA entraîne également des modalités particulières dans la mise en place du financement.
Quel montant emprunter ?
Évaluer le coût total de l’opération
Pour savoir combien vous devez emprunter, commencez par additionner tous les postes de dépenses : prix du bien ou coût de la construction, frais de notaire, garantie du prêteur (hypothèque ou cautionnement bancaire), frais de dossier du prêt et de l’assurance emprunteur, éventuellement honoraires d’un courtier ou d’un agent immobilier.
Recenser votre épargne disponible
Votre apport personnel correspond aux sommes que vous êtes prêt à mobiliser : épargne bancaire, livrets (Livret A, LEP, LDDS), compte épargne logement (CEL) ou plan d’épargne entreprise (PEE). Vous pouvez choisir d’en utiliser tout ou partie.
Calculer votre capacité d’emprunt
Votre capacité d’emprunt dépend du taux d’intérêt, du taux de l’assurance emprunteur, de la durée souhaitée et du montant des mensualités que vous pouvez assumer. Il est généralement recommandé de ne pas dépasser 33 % de vos revenus, et la réglementation fixe un plafond de taux d’effort à 35 % par mois. Si vous avez déjà des crédits en cours, pensez aussi à calculer votre taux d’endettement global.
Caractéristiques du prêt bancaire classique
D’une banque à l’autre, les conditions peuvent varier sensiblement pour un même projet. Voici les principaux paramètres à examiner.
Durée
La durée d’un crédit immobilier est en principe négociable avec l’établissement prêteur. Elle ne doit généralement pas excéder 25 ans.
Taux d’intérêt
La banque peut vous proposer un taux fixe, qui reste identique tout au long du remboursement, ou un taux révisable, indexé sur un taux de référence comme le taux interbancaire de la zone euro. Pour comparer les offres entre elles, appuyez-vous toujours sur le TAEG (taux annuel effectif global) et non sur le seul taux d’intérêt affiché.
Garantie
La banque peut vous demander une garantie pour sécuriser le remboursement du prêt en cas de difficulté. Trois formes sont possibles : le cautionnement bancaire, l’hypothèque conventionnelle du bien, ou l’hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers.
Assurance emprunteur
L’établissement prêteur peut exiger la souscription d’une assurance emprunteur et en définir les risques à couvrir (décès, invalidité, perte d’emploi…). En revanche, il ne peut pas vous imposer son propre assureur : vous êtes libre de choisir une compagnie tierce, dans le respect des conditions fixées. Si vous présentez un risque aggravé de santé, la convention Aeras s’applique automatiquement.
Domiciliation bancaire
La banque n’a pas le droit de vous contraindre à y domicilier vos revenus, ni de vous pénaliser si vous préférez une autre banque pour cela. Elle peut toutefois vous proposer des avantages en contrepartie d’une domiciliation volontaire.
Les différents types de prêts immobiliers
Il existe trois grandes catégories de prêts :
Le prêt bancaire classique est le crédit standard accordé par une banque commerciale, sans condition particulière de ressources ou de projet.
Le prêt réglementé offre des conditions avantageuses (taux réduit, voire sans intérêts) mais est soumis à des critères stricts. On y trouve notamment le prêt épargne logement (sur PEL ou CEL), le PTZ accordé sous conditions de revenus, et les prêts conventionnés comme le Prêt d’accession sociale (PAS).
Le prêt complémentaire ne peut être accordé qu’en complément d’un prêt principal, et souvent dans la limite d’un certain montant. Les prêts d’Action Logement en sont un exemple courant.
L’offre de prêt
Les vérifications préalables de la banque
Avant d’émettre une offre, la banque doit s’acquitter de plusieurs obligations : vous informer des risques de surendettement, consulter le fichier des incidents de remboursement (FICP), et évaluer votre solvabilité en s’assurant que votre taux d’endettement ne dépasse pas 35 %.
Envoi de l’offre
En cas d’accord, la banque vous transmet gratuitement une offre de prêt — ainsi qu’à votre éventuelle caution. Cette offre est obligatoirement accompagnée de la fiche d’information standardisée européenne (FISE).
Contenu de l’offre
L’offre précise notamment : l’identité des parties, la nature et l’objet du prêt, le montant emprunté avec son taux d’intérêt et son TAEG, la date de disponibilité des fonds, les garanties exigées, les conditions de transfert, et la possibilité de choisir librement son assureur. Pour un prêt à taux fixe, un tableau d’amortissement est joint ; pour un prêt à taux variable, une simulation de l’impact des variations de taux est fournie.
La fiche FISE
La fiche d’information standardisée européenne est un outil de comparaison remis gratuitement par chaque banque lors de l’émission de son offre. Son format normalisé permet d’analyser et de comparer facilement plusieurs propositions.
Comparer plusieurs offres de prêt
Vous êtes libre de solliciter plusieurs établissements pour le même projet. Pour comparer objectivement leurs offres, utilisez le TAEG, qui intègre l’ensemble des frais liés au crédit : taux d’intérêt, frais de dossier, coût de l’assurance et des garanties, frais d’intermédiaires, ouverture de compte, etc. Le TAEG de chaque offre ne peut légalement dépasser le taux d’usure en vigueur.
Accepter une offre de prêt
Le délai de réflexion
Vous disposez d’un délai minimal légal de 10 jours calendaires pour réfléchir avant d’accepter l’offre. Ce délai commence le lendemain de la réception de l’offre et ne peut en aucun cas être raccourci. Ainsi, une offre reçue le 1er février ne peut être acceptée qu’à partir du 12 février, par courrier daté et signé (ou tout autre moyen permettant de certifier la date).
Durée de validité de l’offre
La banque est tenue de maintenir les conditions de son offre pendant au moins 30 jours calendaires à compter de la date de réception.
Déblocage des fonds
Aucun versement ne peut intervenir avant la fin du délai de réflexion. En présence d’un notaire, les fonds sont généralement mis à disposition le jour de la signature de l’acte. Pour des travaux ou une construction, les déblocages peuvent s’effectuer en plusieurs fois selon un calendrier prévu dans l’offre. Ce déblocage progressif génère des intérêts intercalaires jusqu’au versement total des fonds.
Remboursement du crédit
Une fois le prêt en place, vous remboursez selon l’échéancier établi par la banque. Un remboursement anticipé reste possible. En cas de difficultés, plusieurs démarches peuvent être engagées auprès de votre établissement ou d’un organisme d’accompagnement.
Source: https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F16123
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